賃貸物件で目にする「告知事項あり」の表示は、家賃が安い魅力がある一方で、不安を感じる方はいらっしゃるのではないでしょうか。
しかし、その内容を正しく理解すれば、お得に理想の住まいを見つけられる可能性があります。
この記事では、「告知事項あり」物件の法的な定義や具体例から、メリット・デメリット、契約前の注意点までを分かりやすく解説いたします。
お得に物件を選びたいとお考えの方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。
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賃貸物件で目にする 「告知事項あり」とは
「告知事項あり」の物件を検討するうえで、その定義を正しく理解することが重要です。
まずは、告知事項あり物件の定義と法律、具体的な事例について解説していきます。
告知事項の定義と法律
「告知事項あり」の物件とは、契約を結ぶかどうかを判断するうえで、大きく影響するような事実が存在する物件を指します。
物件の貸主や不動産会社は、契約前にその内容を借主へ説明する法的な義務を負っているのです。
この義務は、宅地建物取引業法の第35条に定められている、「重要事項説明」に根拠があります。
不動産会社では、宅地建物取引士という国家資格を持つ担当者が、重要事項をまとめた書面を交付することになっています。
また、法律により、その書面に基づいて必ず口頭で説明をおこなわなければならないと、定められているのです。
この制度は、借主が物件の情報を十分に理解し、納得したうえで契約を判断するために設けられました。
告知事項の主な種類
告知事項は、主に4つの種類に分けられますが、もっとも知られているのが「心理的瑕疵」です。
これは、いわゆる事故物件と呼ばれるもので、過去に室内で自殺や殺人などがあった場合が当てはまります。
次に、建物そのものに欠陥がある場合は、「物理的瑕疵」として告知されます。
具体的には、雨漏りやシロアリの被害、建物の傾きといった、物理的な不具合がこれにあたるでしょう。
また、物件の周辺環境に問題がある「環境的瑕疵」で、快適な生活を妨げる要因を指します。
最後に、法律上の制約で使い方が制限される「法的瑕疵」というものも、告知事項に含まれます。
告知がない場合のリスク
貸主や不動産会社が、告知事項を意図的に隠して説明しなかった場合、深刻な問題に発展しかねません。
借主側からすると、入居後に告知義務違反の事実を知り、精神的な苦痛を被る可能性があります。
過去の裁判においても、告知義務違反を理由に、契約の解除や損害賠償が認められた事例があります。
一方で、告知義務を怠った貸主や不動産会社は、より大きなリスクを背負うことになるでしょう。
宅地建物取引業法に違反したとして、業務停止命令や免許取消といった厳しい行政処分を受けるのです。
それにくわえ、借主から契約の無効や、慰謝料を含む損害賠償を請求される可能性も十分に考えられます。
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告知事項あり賃貸物件を選ぶメリット
前章では、告知事項あり物件の定義について述べましたが、実はデメリットばかりではありません。
ここでは、告知事項あり物件を選ぶメリットについて解説いたします。
相場より家賃が安い
告知事項ありの物件は、家賃の安さがメリットとして挙げられます。
とくに、過去に人の死に関する出来事があった物件は、心理的な抵抗感から借り手が見つかりにくいのが実情です。
そのため、貸主側は空室期間が長引くことを避けるため、周辺の物件より家賃を低く設定する傾向にあります。
瑕疵の内容や経過した年数によっては、一時的に家賃が半額近くまで下がることもあるかもしれません。
月々の固定費を少しでも抑えたい方にとっては、これは大きな魅力といえます。
同じ予算であれば、より広い部屋を選んだり、設備の整った物件に住めたりする可能性も広がるでしょう。
ただし、告知義務の期間であるおおむね3年を過ぎると、家賃が相場価格に戻る場合もあるため注意が必要です。
リフォーム済み物件が多い
リフォームやリノベーションが施され、室内が綺麗な物件が多いことも、メリットとして挙げられます。
心理的瑕疵があった物件では、次の入居者が気持ちよく過ごせるように、大掛かりな改修がおこなわれることがほとんどです。
壁紙や床材を全面的に張り替えたり、水回りの設備を新しくしたりして、以前の痕跡をなくすように努めます。
結果として、借主はまるで新築のように生まれ変わった空間を、お得な家賃で利用できるのです。
なかには、デザイン性の高いリノベーションが施された物件もあります。
告知事項の内容を気にしない方にとっては、まさに掘り出し物のような物件に出会えるかもしれません。
好立地の物件が見つかる
3つ目のメリットは、競争率が高くなかなか空きが出ないような、好立地の物件が見つかる点です。
都心の駅に近い物件や、商業施設が充実した人気エリアは、常に需要が高く空室が出にくいものでしょう。
しかし、そのような好条件の物件であっても「告知事項あり」というだけで敬遠されることがあります。
その結果、他の物件よりも長い期間、空室の状態が続いている場合も少なくありません。
そのため、立地の良さを最優先に考え、告知内容を許容できる方であれば、理想の住まいを実現できるかもしれません。
もちろん、契約前には、ご自身の目で周辺の環境を入念に確かめることが大切です。
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告知事項あり賃貸物件の注意点とデメリット
ここまで、告知事項あり物件のメリットを解説しましたが、契約前に知っておくべき注意点もおさえておきましょう。
最後に、告知事項あり物件を契約する際の注意点について、解説していきます。
住所が特定されるリスク
まず、注意すべき点として、物件の住所がインターネット上で特定されやすいという、危険性が挙げられます。
これは、とくに心理的瑕疵のある、いわゆる事故物件の場合に顕著な短所といえるでしょう。
近年、過去に事件や事故があった物件の情報を集め、地図上に公開するサイトが存在します。
こうしたサイトは誰でも閲覧できるため、一度情報が掲載されると、半永久的に残り続ける可能性があります。
その結果、友人や知人、あるいは第三者に住んでいる場所を知られてしまう恐れがあるのです。
立ち退きを求められる可能性
建物の解体や再開発計画といった「法的瑕疵」が理由で、立ち退きを求められる場合があります。
このような物件は、将来的に取り壊されることが前提のため、契約を更新できない、「定期借家契約」となっていることもあります。
この契約では、期間が満了すれば原則として退去しなければならず、長く住み続けることはできません。
数年後には再び引越しを余儀なくされ、新たな住まいを探す手間と費用が発生してしまいます。
そのため、契約前に建て替え計画の有無を質問し、契約期間や更新できるかどうかを書面で確認することが重要です。
契約前のチェックポイント
これらの注意点を踏まえ、内見から契約までの各段階で、慎重に確認作業を進めることが求められます。
内見の際には、リフォーム済みで綺麗に見えても、不自然なシミや臭いがないか、五感を働かせてみましょう。
不動産会社の担当者に許される範囲で具体的な内容を質問し、その対応が誠実かどうかも確かめることが大切です。
また、契約前の「重要事項説明」も重要で、ここで告知内容が詳しく説明されます。
口頭での説明だけに頼らず、必ず書面で内容を理解することが問題を防ぐ鍵となります。
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まとめ
「告知事項」とは、過去の事件や建物の欠陥などを指し、不動産会社から契約前に必ず説明される法的なルールです。
相場より安い家賃やリフォーム済みの綺麗な室内、人気エリアの物件が見つかるなどのメリットがあります。
しかし、住所特定や立ち退きといったデメリットも存在するため、重要事項説明で詳細を把握し、リスクを許容できるか慎重に判断することが大切です。
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